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Comment mettre fin au bail qui vous lie à un locataire mauvais payeur ?

Comment mettre fin au bail qui vous lie à un locataire mauvais payeur ?

Entre propriétaire et locataire s'établit souvent un rapport de force inévitable dès lors que l'une des parties ne respecte plus tout ou partie de son engagement. 

Car si le propriétaire a l'obligation de délivrer à son locataire un logement décent et de lui en assurer la jouissance paisible, en contrepartie, le locataire doit payer chaque mois, les loyers dus, et user du logement en bon père de famille. 

Néanmoins, parfois, malgré les drastiques précautions prises par le propriétaire pour s'assurer de la compatibilité de la situation financière du locataire, ce dernier, pour diverses raisons, cesse de payer son loyer.

Face à ces impayés, le propriétaire n'a que peu d'alternatives : soit tenter de régler amiablement le problème en mettant par exemple en place un échéancier, soit agir en résiliation du bail devant les juridictions compétentes. 

La procédure judiciaire se déroule en plusieurs phases :

  • la délivrance d'un commandement de payer par huissier de justice,
  • l'assignation du locataire à comparaître devant le Tribunal d'instance compétent,
  • l'expulsion.

I La délivrance d'un commandement de payer

Cette phase est un préalable obligatoire à toute poursuite du locataire en résiliation.

Elle se déroule en collaboration avec un huissier de justice qui sollicitera du propriétaire du bien la communication du bail comportant la clause résolutoire et le décompte des sommes dues. 

L'huissier délivrera alors un commandement de payer comportant copie de la clause résolutoire du bail et du décompte des sommes dues.

La date de délivrance fait partir un délai de deux mois qui offre l'opportunité au locataire de se délivrer de sa dette locative dans son intégralité.

A défaut, le propriétaire est fondé à porter le litige devant le Tribunal d'instance qui a compétence exclusive pour connaître des résiliations de bail d'habitation, quel que soit le montant de la dette.

II La procédure de référé devant le Tribunal d'instance

Le Tribunal est saisi en la forme des référés par voie d'assignation qui sera rédigée par l'huissier ou l'avocat du propriétaire.

La procédure de référé est la procédure d'urgence dont dispose chaque juridiction pour toutes les affaires urgentes et simples qui ne nécessitent pas une étude poussée des intérêts en présence.

C'est une procédure relativement rapide (cette rapidité dépendant surtout de l'encombrement des tribunaux).

Lors de l'audience, le locataire a la possibilité de solliciter des délais de paiement pour lui permettre d'apurer sa dette locative.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, celui-ci peut solliciter un étalement de sa dette sur 36 mois maximum (au lieu de 24 auparavant).

Le Magistrat juge de la légitimité de sa demande au regard de ses ressources, et met l'affaire en délibéré.

III La phase d'expulsion

Dans la situation la plus simple, le Juge s'est contenté de constater la résiliation du bail, de condamner le locataire au paiement des sommes dues et d'ordonner son expulsion.

En revanche, en cas de délais de paiement accordés, le Juge suspend les effets de la clause résolutoire, ce qui a pour effet de permettre au locataire de demeurer dans les lieux, à la condition sine qua non de s'acquitter, non seulement des loyers courants, mais aussi du paiement de sa dette locative.

Dans tous les cas, il convient, dès réception de l'Ordonnance rendue par le Tribunal, de la signifier par huissier au locataire, afin de la lui rendre opposable et de faire partir les délais de paiement le cas échéant.

1. Le bail est résilié, pas de délais de paiement accordés

Attention : l'expulsion ne peut avoir lieu au cours de la période hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars.

L'huissier signifie donc l'Ordonnance constatant la résiliation et ordonnant l'expulsion, puis un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un nouveau délai de deux mois au locataire pour saisir le Juge de l'exécution afin d'obtenir de nouveaux délais.

A l'issue de ce délai de deux mois, l'expulsion est faite par l'huissier.

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l'huissier doit requérir le concours de la force publique afin de pouvoir procéder à l'expulsion.

2. Le Juge accorde des délais de paiement

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus, le locataire reste dans les lieux.

L'Ordonnance est signifiée afin de faire courir les délais de paiement.

Néanmoins, faute pour le locataire de payer son loyer à échéance et/ou de payer les mensualités de sa dette locative, le propriétaire est fondé à reprendre les opérations d'expulsion. 

 

Mettre fin au bail conclu avec un locataire mauvais payeur n'est donc pas chose facile, et pour cause. 

Certains appellent aujourd'hui l'élévation du droit au logement au rang de droit fondamental et constitutionnel. 

Face au risque social que représentent les expulsions locatives, l'Etat a bâti un arsenal juridique particulièrement strict pour non seulement, éviter les expulsions abusives, mais aussi les prévenir autant que faire se peut en invitant les locataires à faire le point sur leurs difficultés avec un service social qui intervient dès la procédure engagée.

C'est la raison pour laquelle une procédure en résiliation de bail doit toujours être dénoncée au Préfet deux mois avant l'audience.

C'est à travers ce prisme que doit se comprendre le caractère fastidieux de cette procédure.

N'hésitez pas à contacter notre Cabinet pour de plus amples informations.

 

 

 

 

Publié le 28/02/2015

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