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VEFA : Le vendeur a deux ans pour agir en paiement du prix. Avocat VEFA Marseille

VEFA : Le vendeur a deux ans pour agir en paiement du prix. Avocat VEFA Marseille

La vente en l’état futur d’achèvement (abrégée V.E.F.A), est définie par l’article 1601-3 du Code civil qui dispose que :

« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fut et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. 

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Les conséquences de ces dispositions :

  • L’acheteur devient propriétaire du sol dès la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction.
  • Le paiement du prix est fractionné.
  • Il appartient au vendeur de diriger et contrôler les travaux jusqu’à leur réception par l’acheteur.
  • Le vendeur reste responsable des travaux effectués et des éventuels dommages causés aux tiers jusqu’à la réception des travaux par l’acheteur.

 

La Cour de cassation s’est intéressée tout récemment au délai de prescription qui frappe le paiement du prix du bien immobilier ainsi acquis par l’acheteur.

L’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation organise le fractionnement un peu particulier du paiement du prix de vente.

Il prévoit notamment :

« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

  • 35% du prix à l’achèvement des fondations ;
  • 70% à la mise hors d’eau ;
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur (…) »

Le 26 octobre 2017, la Cour de cassation a ainsi eu à se prononcer sur la question du délai dont dispose le vendeur pour recouvrer le solde du prix à compter de la mise à disposition du logement construit.

Dans l’espèce qui a occupé la Haute Juridiction, la Société Européenne d’Aménagement Foncier, avait vendu, par acte notarié du 26 novembre 2004, un appartement en l’état futur d’achèvement, à un particulier.

Le délai de livraison avait été fixé « au cours du premier trimestre 2005 ».

La livraison était finalement intervenue le 23 février 2006 et l’acquéreur n’ayant pas payé le solde du prix, qui s’élevait à hauteur de 5.178,74 €, la Société venderesse l’avait assigné en paiement par une assignation délivrée le 30 août 2010, soit près de 4 ans après la mise à disposition du logement…

Jusqu’à la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 réformant en profondeur les délais de prescription, le vendeur disposait d’un délai de trente ans pour recouvrer sa créance.

Cette nouvelle loi a instauré l’article L 137-2 du code de la consommation, abrogé depuis par l’Ordonnance du 14 mars 2016, désormais L 218-2 du même code, qui dispose :

« L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. »

Or, l’article 26 II de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, dispose que " les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ". 

Il en résulte, que le délai ancien de 30 ans, qui avait commencé à courir en l’espèce le 23 février 2006, et qui était toujours en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, soit le 19 juin 2008, se voyait réduit à 2 ans à compter de cette date.

De sorte que, le délai pour assigner l’acquéreur en paiement du prix, devait expirer le….19 juin 2010, et plus précisément le 21  juin 2010, le 19 juin se trouvant être un samedi.

La délivrance de l’assignation était donc intervenue avec 2 mois de retard.

Ainsi la Cour de cassation répond au moyen soulevé par le vendeur, qui était celui de considérer que le délai instauré par l’article L 137-2 du Code de la consommation, n’était pas applicable à l’action en paiement du solde du prix de vente en l’état futur d’achèvement :

« Mais attendu qu'ayant relevé que l'article L. 137-2, devenu L. 218-2, du code de la consommation disposait que l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que ce texte, de portée générale, avait, en l'absence de dispositions particulières, vocation à s'appliquer à l'action de la société Eurofoncier, professionnelle de l'immobilier, en paiement du solde du prix de l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement. »

Cette nouvelle jurisprudence vient souligner la portée générale de ce texte, et affirmer qu’en l’absence de dispositions particulières qui viendraient préciser son applicabilité dans le cadre d’un régime juridique spécifique, l’article L 218-2 du Code de la consommation doit être considéré comme applicable à toute action d’un professionnel pour les biens (même immobiliers) ou services,  qu’il fournit à un consommateur.

 

Cass. 3e civ. 26-10-2017 n° 16-13.591 FS-PBI 

Publié le 28/11/2017

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